Deine Zahlen aufbereiten
Gewinn, Schnitt und BWA so sortiert und erklärt, dass eine Bank den Zusammenhang schnell versteht, statt Rückfragen zu stellen.
Ratgeber · Selbstständige
Wenn dein Einkommen keine Gehaltsabrechnung hat
Baufinanzierung für Selbstständige
Als Selbstständiger verdienst du dein Geld, aber du bekommst dafür keine Gehaltsabrechnung, die eine Bank einfach ablesen kann. Dein Einkommen steht in Gewinnen, die schwanken, in einer Einnahmen-Überschuss-Rechnung, in Steuerbescheiden. Das macht eine Finanzierung nicht unmöglich, aber erklärungsbedürftig, und nicht jede Bank bewertet den gleichen Fall gleich. Genau da setzen wir an.
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Nicht jede Bank rechnet Selbstständige gleich. Genau deshalb macht der Vergleich einen Unterschied.
Wie die Bank dein Einkommen liest
Der Gewinn ersetzt nicht einfach dein Gehalt.
Bei einem Angestellten liest die Bank die letzten Gehaltsabrechnungen und rechnet netto weiter. Bei dir gibt es diese eine Zahl nicht. Stattdessen schaut sie auf deinen Gewinn, über mehrere Jahre, und macht daraus einen Wert, mit dem sie plant. Vier Dinge macht sie dabei anders:
- Sie nimmt den Schnitt, nicht das stärkste Jahr. Die meisten Banken glätten deinen Gewinn über zwei bis drei Jahre. Ein gutes Jahr hebt den Durchschnitt, trägt die Finanzierung aber selten allein.
- Sie rechnet mit dem, was übrig bleibt. Nicht dein Umsatz zählt, sondern der Gewinn nach Betriebsausgaben, und den setzen viele Häuser noch vorsichtig an, weil er schwankt.
- Jedes Haus hat eigene Regeln. Manche nehmen den Durchschnitt, manche das schwächste Jahr, manche finanzieren bestimmte Branchen kaum. Ein „geht nicht" sagt oft mehr über die Bank als über dich.
- Die Akte zählt mehr als das Einzeljahr. Vollständige, nachvollziehbare Unterlagen überzeugen eine Bank eher als eine schöne Zahl ohne Beleg.
Die Unterlagen
Bei Selbstständigen ist die Akte etwas dicker.
Eine Bank will bei dir dieselben drei Fragen beantwortet haben wie bei jedem anderen: Reicht das Einkommen dauerhaft, ist das Objekt sein Geld wert, spricht etwas in der Historie dagegen. Nur braucht sie für die erste Frage bei dir mehr als drei Gehaltsabrechnungen.
- Einnahmen-Überschuss-Rechnung oder Jahresabschlüsse. Der letzten zwei bis drei Jahre, je nach Rechtsform.
- Aktuelle BWA. Die betriebswirtschaftliche Auswertung des laufenden Jahres, damit die Bank sieht, wie es gerade läuft.
- Einkommensteuerbescheide. Passend zu den Jahren, die du einreichst.
- Nachweise zu Objekt und Eigenkapital. Wie bei jeder Finanzierung, vom Exposé bis zum Kontoauszug für das Eigenkapital.
Welche davon in deinem Fall gebraucht werden, hängt an Rechtsform und Bank. Damit du nicht zwanzig Begriffe ins Blaue sammelst, gibt es die Liste zum Abhaken:
Welche Unterlagen brauchst du konkret?
Sechs Fragen zu deiner Situation, dann bekommst du deine persönliche Liste zum Abhaken, auch für den Fall Selbstständigkeit.
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Der Netto-Rechner
Was bleibt dir aus deinem Gewinn tatsächlich netto?
Viele Selbstständige rechnen ihren Gewinn im Kopf wie ein Nettogehalt. Dabei gehen davon noch Einkommensteuer, dein voller Beitrag zur Kranken- und Pflegeversicherung und die Rücklage für die eigene Rente ab. Erst was danach übrig bleibt, ist die Zahl, zu der deine Rate passen muss, und ungefähr die Zahl, mit der auch eine Bank plant.
Rechne dein echtes Netto durch.
Trag die Gewinne der letzten drei Jahre ein, der Rechner nimmt den Schnitt und zeigt, was im Monat wirklich bleibt, nach Steuer, Krankenkasse und Rentenvorsorge.
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Was wir konkret machen
Kein Versprechen, sondern Arbeit an deinen Zahlen.
Die passende Bank wählen
Aus über 450 Banken und Finanzierungspartnern die, die deine Konstellation überhaupt rechnet, statt es nur bei der ersten zu versuchen.
Unterlagen vorab vollständig
Wir klären vorher, was gebraucht wird, damit kein günstiger Tag an einer fehlenden Seite scheitert.
Förderung mitdenken
Programme von KfW und Ländern wollen vor dem Kaufvertrag mitgedacht werden, nicht danach. Wir prüfen, was für dich in Frage kommt.
Ein Ansprechpartner, der beide Seiten kennt
Sören ist selbstständig. Er weiß, wie sich schwankendes Einkommen anfühlt, und wie eine Bank es liest.
Warum wir vergleichen
Für dich zählt der Vergleich besonders.
Eine einzelne Bank kann dir nur ihr eigenes Angebot zeigen, das ist keine Kritik, das ist ihre Aufgabe. Für dich als Selbstständigen ist das aber ein größeres Thema als für einen Angestellten, weil die Häuser bei schwankendem Einkommen weit auseinanderliegen: Was die eine gar nicht finanziert, rechnet die nächste ohne Umschweife.
Wir arbeiten mit über 450 Banken und Finanzierungspartnern zusammen. Das heißt nicht, dass jede dich finanziert, sondern dass ein „geht nicht" von einer Bank nichts über die nächste aussagt. Genau deshalb fragen wir nicht nur ein Haus, sondern suchen gezielt das, das zu deinem Fall passt.
Woran es oft hakt
Typische Stolpersteine, und woran sie liegen.
- Ein einzelnes starkes Jahr. Ohne die zwei Jahre davor trägt es selten, die Bank glättet ohnehin.
- Gewinn mit Netto verwechselt. Steuer, Krankenkasse und Rentenvorsorge gehen noch ab. Die Rate muss zum echten Netto passen, nicht zum Gewinn.
- Zu spät gesammelt. Am günstigen Tag fehlt die aktuelle BWA, und der Tag kommt so schnell nicht wieder.
- Die Hausbank als Maßstab. Ein Nein dort sagt nichts über die anderen Häuser.
- Branche mit Vorbehalt. Manche Banken finanzieren bestimmte Tätigkeiten kaum, andere gern, das muss man vorher wissen.
- Frisch selbstständig. Ohne zwei abgeschlossene Jahre wird es enger. Unmöglich ist es nicht, aber es braucht die passende Bank.
- Betriebsausgaben maximal gedrückt. Steuerlich klug, senkt aber den Gewinn, den die Bank sieht. Beides gegeneinander abzuwägen gehört dazu.
- Eine GmbH im Hintergrund. Dann liest die Bank dein Einkommen anders, dazu gleich mehr.
Eine wichtige Abgrenzung
Selbstständig ist nicht gleich GmbH-Geschäftsführer.
Diese Seite ist für Einzelunternehmer und Freiberufler gedacht, also für alle, deren Gewinn direkt bei ihnen ankommt. Führst du eine GmbH, ist der Fall ein anderer: Steuerlich bist du dort angestellt, für die Bank zählt aber deine Beteiligung, und dein Einkommen steckt zum Teil in einer Bilanz.
Das ist eigen genug, um es getrennt zu erklären, sonst wird beides ungenau. Wenn das auf dich zutrifft, liest du dort weiter:
Was Selbstständige uns am häufigsten fragen
Bekomme ich als Selbstständiger überhaupt eine Baufinanzierung?
Ja. Selbstständigkeit macht eine Finanzierung nicht unmöglich, sie braucht andere Unterlagen und etwas mehr Vorlauf. Entscheidend ist, deine Zahlen sauber aufzubereiten und die Bank zu wählen, die deine Konstellation rechnet, denn nicht jede bewertet sie gleich.
Wie viele Jahre Selbstständigkeit will die Bank sehen?
Viele Banken möchten mehrere abgeschlossene Geschäftsjahre sehen. Wie viele tatsächlich erforderlich sind, hängt von Bank, Branche und individueller Situation ab. Bist du erst kürzer selbstständig, wird es enger, aber es gibt Häuser, die auch das rechnen, wenn der Rest passt.
Welchen Gewinn setzt die Bank an?
In der Regel einen geglätteten Schnitt über zwei bis drei Jahre, nicht dein stärkstes Jahr, und oft noch mit einem vorsichtigen Abschlag, weil selbstständige Einkommen schwanken.
Welche Unterlagen brauche ich?
Meist Einnahmen-Überschuss-Rechnung oder Jahresabschlüsse der letzten Jahre, eine aktuelle BWA und die passenden Steuerbescheide, dazu die üblichen Nachweise zu Objekt und Eigenkapital. Welche genau, zeigt dir die persönliche Unterlagenliste.
Ich führe eine GmbH, gilt das hier auch?
Nur zum Teil. Als GmbH-Geschäftsführer liest die Bank dein Einkommen über Gehalt, Ausschüttung und Bilanz, das ist ein eigener Fall. Den erklären wir getrennt: Baufinanzierung als GmbH-Geschäftsführer.
Was kann ich selbst vorab rechnen?
Dein echtes Netto aus dem Gewinn mit dem Selbstständigen-Rechner, und daraus deinen Kaufpreisrahmen mit dem Budget-Rechner. Beides läuft im Browser, ohne Anmeldung.
Zum Anhören
Eine halbe Stunde zum Thema
In Folge 10 von Zaster und Zinsen sprechen wir darüber, wie Finanzierung für Selbstständige läuft, ehrlich und ohne Fachchinesisch.
Nächster Schritt
20 Minuten, und wir wissen beide, ob es passt.
Ein echter Mensch, keine Verkaufsrunde. Erzähl uns, wie dein Einkommen aussieht, und wir sagen ehrlich, wie und mit welcher Bank sich das finanzieren lässt, online oder bei uns im Büro in Verl.
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