Kein Eigenkapital. Absage von der Hausbank. Trotzdem finanziert.

Auf dem Papier sah das nach einem Nein aus.

• Alleinerziehend, drei Kinder zwischen zwei und dreizehn Jahren. Festangestellt, rund 2.770 Euro netto. Mit Kindergeld und Unterhalt kamen etwa 4.200 Euro im Monat zusammen.
• Eigenkapital: knapp 4.000 Euro — und davon floss nichts in den Kauf. Es blieb liegen, weil eine Familie mit drei Kindern nach dem Einzug eine Rücklage braucht und nicht bei null anfangen sollte.
• Das Objekt: ein Zweifamilienhaus in Hessen, Baujahr 1970, Kaufpreis 184.500 Euro. Über einen Makler gefunden, aber ohne Maklerprovision für die Käuferin.
• Nebenkosten: knapp 15.000 Euro. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch — in Hessen liegt allein die Steuer bei 6 Prozent. Genau der Posten, den Banken in aller Regel nicht mitfinanzieren, weil ihm kein beleihbarer Gegenwert gegenübersteht.
• Die Hausbank sagte ab. Ohne Eigenkapital wollte sie das nicht begleiten.

In Zahlen: 184.500 Euro Kaufpreis plus knapp 15.000 Euro Nebenkosten. Finanziert wurden 199.000 Euro — aus eigener Tasche kamen rund 500 Euro.

Das ist eine Finanzierung von etwa 108 Prozent des Kaufpreises. Sie ist der Grund für den Zins von 4,45 Prozent beim Bankdarlehen: Je höher der Anteil, den die Bank finanziert, desto höher der Aufschlag. Was das bei einem eigenen Vorhaben bedeutet, zeigt der Eigenkapital-Check.

Der Kaufnebenkostenrechner auf dieser Website käme für diesen Fall auf rund 13.800 Euro. Er rechnet mit Pauschalen für Notar und Grundbuch — die tatsächlichen Notarkosten sind gestaffelt und fallen bei kleineren Kaufpreisen anteilig höher aus. Für die Größenordnung reicht der Rechner, für den Kaufvertrag zählt die Rechnung des Notars.

Zwei Darlehen statt einem. Und zehn Jahre statt fünfzehn.

Monatsrate 1.012 Euro — darin 4,08 % Zins und rund 2 % Tilgung. Zinsbindung 10 Jahre.

• Der Förderkredit macht den Unterschied. Die KfW-Mittel sind mehr als die Hälfte der Summe und deutlich günstiger als das Bankdarlehen. Ohne sie läge der Zins spürbar höher — und genau sie fehlten im anderen Angebot.
• Zehn Jahre Zinsbindung, nicht fünfzehn. Das war Absicht: Die KfW-Konditionen sind auf zehn Jahre festgeschrieben. Danach lässt sich die ganze Finanzierung in einem Zug neu ordnen, statt zwei Bausteine mit verschiedenen Laufzeiten nebeneinander herzuschleppen.
  
  Der Preis dafür ist ein Risiko, und wir haben es offen besprochen: Stehen die Zinsen 2034 höher, wird die Anschlussfinanzierung teurer. Eine längere Bindung hätte davor geschützt — aber die beiden Bausteine wären dann zu verschiedenen Zeitpunkten fällig geworden, und der günstige KfW-Teil hätte sich nicht mehr sauber ablösen lassen. Wir haben uns für die Ordnung entschieden und dafür, das Thema rechtzeitig anzugehen. Ab 2031 rechnen wir es gemeinsam durch.
• Wir haben die Hausbank trotzdem gefragt. Das machen wir immer — auch wenn dort schon eine Absage lag. Manchmal fällt eine Entscheidung anders aus, wenn die Akte vollständig und sauber aufbereitet ankommt.

Am Ende des Monats blieben 684 Euro übrig.

Dass eine Bank 1.012 Euro Rate akzeptiert, heißt noch nicht, dass eine Familie damit leben kann. Deshalb rechnen wir vor der Zusage den Haushalt durch — Lebenshaltung für vier Personen, Nebenkosten, Heizung, Rücklage fürs Haus. Was danach blieb, waren 684 Euro im Monat. Kein üppiger Betrag, aber Luft: für den Klassenausflug, für die Autoreparatur, für die Monate, in denen etwas dazwischenkommt.

Als Orientierung gelten 30 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens. Beide Werte liegen im Rahmen — und sie zeigen zugleich, warum die Frage „wie viel Prozent“ allein nichts taugt: Je nachdem, ob Kindergeld und Unterhalt mitzählen, kommt man auf 24 oder auf 37 Prozent, und Banken rechnen das unterschiedlich. Entscheidend war für uns nicht die Quote, sondern der Betrag, der am Monatsende übrig bleibt.

Die Einzelposten der Haushaltsrechnung veröffentlichen wir nicht — sie gehören der Familie. Die 684 Euro sind der tatsächliche Wert aus der gemeinsamen Rechnung, keine Schätzung.

Drei Sätze, die wir aus diesem Fall mitgenommen haben.

• Ein Nein ist eine Antwort, kein Urteil. Eine Bank hat abgesagt. Das hieß nicht, dass es nicht geht — es hieß, dass es dort nicht geht.
• Die Hausbank ist nicht automatisch die beste — aber sie gehört gefragt. Wir sprechen sie für dich aktiv mit an, auch wenn wir dafür nichts extra bekommen. Ein Angebot mehr im Vergleich hat noch nie geschadet.
• Auch bei einem Vermittler kann man schlecht beraten sein. Der Unterschied liegt nicht darin, ob jemand vergleicht, sondern woraufhin.

Einzelfall, kein typisches Ergebnis. Die Zinsen stammen aus dem Jahr 2024 und gelten heute nicht mehr. Ob und zu welchen Konditionen eine Bank finanziert, hängt von Einkommen, Objekt, Bonität und Förderlage ab — jeder Fall wird einzeln gerechnet. Aus dieser Darstellung lässt sich kein Anspruch auf ein vergleichbares Ergebnis ableiten. Angaben zur Familie sind gerundet und anonymisiert.