Was kostet dein Neubau im Monat?
Bauen statt kaufen? Grundstück, Baukosten und Baunebenkosten zusammengerechnet, dein Eigenkapital und deine Eigenleistung abgezogen. Heraus kommen Monatsrate, Zinskosten und Restschuld. Beim Bauen in Eigenregie fällt die Grunderwerbsteuer nur aufs Grundstück an.
- Grundstück–
- + Baukosten (Haus)–
- + Baunebenkosten–
- + Außenanlagen–
- + Küche / Sonstiges–
- + Grunderwerbsteuer & Notar–
- − Eigenkapital–
- − Eigenleistung–
- = Darlehensbetrag–
Worauf es beim Neubau ankommt
- Getrennt bauen spart Grunderwerbsteuer. Grundstück und Hausbau in zwei Verträgen heißt: Steuer nur aufs Grundstück. Das muss sauber getrennt sein, sonst sieht das Finanzamt ein einheitliches Vertragswerk und besteuert alles.
- Baunebenkosten nicht vergessen. Genehmigung, Erschließung, Hausanschlüsse und Planung summieren sich schnell auf ein Fünftel der Baukosten. Wer sie vergisst, plant von Anfang an zu knapp.
- Außenanlagen und Küche gehören dazu. Einfahrt, Terrasse, Garten und Küche stehen in keiner Bausumme, kommen aber sicher. Lieber einplanen als hinterher nachfinanzieren.
- Die Bauphase kostet extra. Bis alles ausgezahlt ist, zahlst du Zinsen auf das Abgerufene plus Bereitstellungszinsen. Das rechnest du im Bauphasen-Rechner durch.
Was uns dazu am häufigsten gefragt wird
Warum ist beim Neubau die Grunderwerbsteuer oft niedriger als beim Kauf?
Weil sie beim Bauen in Eigenregie nur auf das Grundstück anfällt, nicht auf das Haus. Wer Grundstück und Hausbau getrennt beauftragt (Grundstückskaufvertrag plus Werkvertrag mit Baufirma oder Architekt), zahlt Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis. Beim Bauträger, der beides in einem Vertrag verkauft, fällt sie auf die gesamte Summe an. Deshalb der Umschalter oben.
Was steckt in den Baunebenkosten?
Alles rund um den Bau, das nicht die reine Bausumme ist: Baugenehmigung, Erschließung, Vermessung, Bodengutachten, Statik, Planung und Architekt, Hausanschlüsse, Baustrom und Bauversicherung. Als Faustwert sind hier 20 Prozent der Baukosten voreingestellt, du kannst den Wert anpassen. Sie werden gern unterschätzt und gehören von Anfang an in die Planung.
Was ist mit den Zinsen während der Bauzeit?
Während der Bauphase wird das Darlehen in Raten nach Baufortschritt ausgezahlt. Du zahlst Zinsen nur auf das bereits Abgerufene, dazu nach einer Freizeit Bereitstellungszinsen auf den noch nicht abgerufenen Teil. Diese Rechnung ist eine eigene, auch für größere Modernisierungen: Dafür haben wir den Bauphasen-Rechner. Hier rechnen wir die Rate, wie sie ab vollständiger Auszahlung läuft.
Wie wird Eigenleistung berücksichtigt?
Eigenleistung, die sogenannte Muskelhypothek, ist Arbeit, die du selbst übernimmst statt sie zu bezahlen. Sie senkt den Betrag, den du finanzieren musst, wirkt also wie zusätzliches Eigenkapital. Wichtig: Banken erkennen sie nur bis zu einer realistischen Höhe an und wollen wissen, was du wirklich leisten kannst. Setz sie lieber vorsichtig an.
Dazu haben wir Folgen aufgenommen
Die 5 größten Fehler beim Hauskauf (und wie du sie vermeidest)
Die meisten Fehler beim Immobilienkauf passieren nicht aus Dummheit, sondern weil man es zum ersten Mal macht. In dieser Folge von Zaster un…
Der 600-Euro-Schock: So rettest du deine Anschlussfinanzierung! 🏠📉
Die Zinsbindung läuft aus und plötzlich flattert ein Angebot der Hausbank ins Haus, das die monatliche Rate verdoppelt? Willkommen beim Albt…
Wie Banken wirklich denken
Warum Banken manchmal ganz anders rechnen als du, was wirklich zu deinen Einnahmen zählt, und warum ein Überschuss von 0,01 € noch kein gutes Ende ist.
