Notar- und Grundbuchkosten berechnen (GNotKG)

Posten für Posten

Was auf der Rechnung stehen wird.

Die Nummern in der letzten Spalte stehen so auch auf der Kostennote des Notariats. Leg beides nebeneinander, dann findest du jede Zeile wieder — und siehst, was zusätzlich abgerechnet wurde.

Notariat
Leistung	Satz	Wert	Betrag	KV
Beurkundung des Kaufvertrags Der große Posten. Ein Kaufvertrag über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden — ohne diese Beurkundung ist er nach § 311b BGB unwirksam.	2,0	–	–	21100
Vollzug des Vertrags Das Notariat holt Genehmigungen und Löschungsbewilligungen ein und meldet den Vollzug beim Grundbuchamt an.	0,5	–	–	22110
Betreuung und Fälligkeitsmitteilung Das Notariat wacht darüber, dass erst gezahlt wird, wenn alles gesichert ist, und teilt die Fälligkeit mit. Der Schritt, der den Kauf sicher macht.	0,5	–	–	22200
Beurkundung der Grundschuldbestellung Die Sicherheit der Bank wird bestellt. Bemisst sich nach der Höhe der Grundschuld, nicht nach dem Kaufpreis — bei viel Eigenkapital fällt dieser Posten entsprechend kleiner aus.	1,0	–	–	21200
Beglaubigung der Unterschrift Hier wird nichts beurkundet, sondern nur die Unterschrift beglaubigt. Deshalb ist die Gebühr gedeckelt — höchstens 70 €, ganz gleich wie hoch der Betrag ist.	0,2	–	–	25100
Auslagenpauschale (Post und Telekommunikation)			–	32005
Umsatzsteuer 19 %			–	32014
Notariat gesamt			–

Grundbuchamt
Leistung	Satz	Wert	Betrag	KV
Eintragung der Auflassungsvormerkung Reserviert die Immobilie, bis der Eigentumswechsel eingetragen ist. Schützt davor, dass in der Zwischenzeit noch jemand anderes eingetragen wird.	0,5	–	–	14150
Eigentumsumschreibung Der eigentliche Eigentümerwechsel im Grundbuch. Erst damit gehört die Immobilie dir.	1,0	–	–	14110
Eintragung der Grundschuld Die Sicherheit der Bank wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen.	1,0	–	–	14121
Eintragung der Abtretung Die bestehende Grundschuld wechselt zur neuen Bank. Nur eine Veränderung des Rechts, keine Neueintragung — deshalb der halbe Satz.	0,5	–	–	14130
Löschung im Grundbuch Das Recht wird aus Abteilung III gestrichen. Danach ist das Grundbuch wieder sauber.	0,5	–	–	14140
Grundbuchamt gesamt			–

Gebührentabelle B nach Anlage 2 zu § 34 Absatz 3 GNotKG (Gebührentabelle B). Fassung seit 01.01.2021 (KostRÄG 2021). Abgeglichen am 23.08.2026. Auf Gerichtskosten fällt keine Umsatzsteuer an, auf Notarkosten schon — deshalb steht sie nur in der oberen Tabelle.

Warum diese Kosten anders sind als alle anderen

Bei fast allem rund um einen Hauskauf lohnt sich Vergleichen. Hier nicht. Notar- und Grundbuchkosten stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz, gelten in allen sechzehn Bundesländern gleich und sind nicht verhandelbar. Ein Notariat darf keinen Rabatt geben — das ist keine Unhöflichkeit, sondern Gesetz. Wer nach dem günstigsten Notariat sucht, sucht etwas, das es nicht gibt.

Das ist eine gute Nachricht: Es ist der einzige Posten deiner Finanzierung, bei dem du vorher auf den Euro genau weißt, was kommt. Und es ist der Grund, warum dieser Rechner als einziger auf dieser Website eine exakte Zahl nennen darf statt einer Beispielrechnung.

Die Stufen sind der Grund für die krummen Zahlen

Die Gebühren steigen nicht gleichmäßig mit dem Kaufpreis, sondern in Stufen. Zwischen 380.000 und 410.000 Euro kostet die Beurkundung exakt dasselbe. Verhandelst du den Preis um 20.000 Euro herunter, sparst du dabei nicht zwingend einen Cent an Notarkosten — und andersherum kann ein Aufschlag von tausend Euro die nächste Stufe zünden. Im Ergebnis oben steht deshalb, wo dein nächster Sprung liegt.

Was hier nicht drinsteht

Der große Posten fehlt: die Grunderwerbsteuer. Je nach Bundesland sind das 3,5 bis 6,5 Prozent vom Kaufpreis und damit ein Vielfaches dessen, was Notar und Grundbuch kosten. Dazu kommt eine mögliche Maklerprovision. Beides rechnet der Kaufnebenkostenrechner mit — dort mit einer Faustzahl für Notar und Grundbuch, die etwas über dem hier berechneten Wert liegt und damit auf der sicheren Seite.

Ebenfalls nicht enthalten sind Sonderfälle, die nur manchmal anfallen: die Zustimmung einer Hausverwaltung bei Eigentumswohnungen, die Löschung alter Grundschulden des Verkäufers, ein Vorkaufsrecht der Gemeinde, Genehmigungen bei Erbbaurecht. Jeder dieser Fälle bringt eine eigene Gebühr mit. Wenn du deinen Kaufvertragsentwurf hast, gehen wir ihn gemeinsam durch — dann sehen wir, was davon bei dir vorkommt.

Was uns dazu am häufigsten gefragt wird

Kann ich mir das Notariat aussuchen und dabei sparen?

Aussuchen ja, sparen nein. Die Gebühren stehen im GNotKG und sind bundesweit gleich — ein Notariat darf weder Rabatt geben noch mehr verlangen. Unterschiede in der Rechnung kommen nur daher, dass unterschiedlich viel getan wurde: Betreuung, Treuhandauftrag, Löschungen. Wer nach dem günstigsten Notariat sucht, sucht etwas, das es nicht gibt.

Warum ändert sich die Summe nicht, wenn ich den Kaufpreis leicht erhöhe?

Weil die Gebühren gestaffelt sind und nicht anteilig. Ein Kaufpreis von 385.000 € fällt in dieselbe Stufe wie 410.000 € und kostet beim Notariat genau dasselbe. Erst am nächsten Stufensprung steigt es. Der Rechner zeigt dir, wo dieser Sprung liegt.

Muss ich das aus Eigenkapital zahlen?

In aller Regel ja. Banken finanzieren die Kaufnebenkosten meist nicht mit — sie stecken in keiner Immobilie und wären im Verwertungsfall verloren. Notar und Grundbuch werden außerdem früh fällig, oft bevor das Darlehen überhaupt ausgezahlt ist.

Wann kommt die Rechnung?

Die Kostennote des Notariats kommt meist kurz nach der Beurkundung, die Rechnung des Grundbuchamts folgt später — manchmal Monate danach, wenn die Eintragung erfolgt ist. Wer das Geld nach dem Notartermin schon anderweitig verplant hat, wird überrascht. Leg beides zusammen zur Seite.

Was ist die Auflassungsvormerkung, und brauche ich sie?

Sie reserviert die Immobilie im Grundbuch, bis der Eigentumswechsel eingetragen ist — zwischen Beurkundung und Umschreibung vergehen oft Monate. Ohne sie könnte in dieser Zeit theoretisch noch jemand anderes eingetragen werden. Sie ist der Standard, und die 0,5-Gebühr dafür ist gut angelegtes Geld.

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